“唯一住房拍賣”三條件外還要注意戶口和居住權
2021-09-08

    “唯一住房”執行不易，難就難在如何平衡處置房屋財產與保護當事人居住權之間的矛盾。通過認真討論，抓住難題癥結，探索完善標準化執行，確保財產應處盡處，實現價值最大化，整理如下幾點：
    現在有規定唯一住房也是可以強制拍賣的，以前規定唯一住房不能拍賣，最多是以大換小的方式去處置，大房換小房，現有明確規定，唯一住房也是可以拍賣的，但要符合三個條件：
    個人直系親屬名下有可居住的房子，比如父母，孩子，丈夫或者妻子名下有其它住房，這說明有地方住，所以個人的唯一住房也可以拍賣。
    留5至8年租金，比如說住房現在拍賣市場價是200萬，租金一個月是5000塊，一年是6萬，給你留5到8年的租金，例如5年30萬、8年48萬，法院就預留50萬，然后將這個房子200萬拍掉后，用預留的50萬，讓被執行人在同一小區找一套同面積的房子租住，妥善解決被執行人及其家人的住所難題。
    債權人起訴后，若是把自己的房子都賣了，造成名下沒有房子，或者是名下只留一套“唯一”住房，這樣被發現的話，也可處置。因為通過房地局信息可以查證，這其實不是“唯一”住房，只是在發生訴訟后再去賣了其他房子，是一種很明顯的逃避責任的行為，這種情況也可以拍賣。
符合以上這三個條件其中之一，都是可以處置唯一住房的，但還要注意另外兩種情況，一般人很少會注意，那就是戶口和居住權問題。
    首先是戶口問題。目前，房產拍賣公告里面會寫清楚是否有戶口，如果借款人發生欠款拖欠，但是其父母，老婆，孩子的戶口在里面，簡單來說，他們是擁有居住權的，到時候房子拿去拍賣，但是他們仍然可以在里面住一輩子，這個是戶口的問題。所以要看一下里面是否有戶口，有戶口的話，導致清房就比較困難，人家有戶口怎么趕？特別是有一些房子拍賣不出，并不是價格上不去，甚至可能房產市值接近一千萬，但低價也沒有人要，因為公告里寫清楚房子有三個五個戶口，法院不負責處理，需自行解決。法律規定法院拍賣的房子，法院不能強制遷掉戶口，市場上正常的房產買賣，房里有幾個戶口可以強制遷掉，但法院拍賣不能強制遷戶口。所以，在辦理房產抵押借款的時候，一定要查清里面戶口的真實情況。如果有戶口，就要求其寫一個證明，證明已知房子抵押了出去，如果發生拖欠欠款，房產將被拍賣，屆時其會按要求自動把這個戶口遷掉。把這個手續做掉，相對來說更穩妥，這是戶口的問題，千萬要注意。
    今年的《民法典》里規定了居住權。抵押前，可以去房地產交易中心查看一下房產里面有沒有居住權，有些人為了避稅或者限購，父母出錢，房產證名字是寫的兒子，但父母為了保障自身的權益，可以申請一個居住權，可以十年、二十年甚至是住到去世，一輩子都居住在里面。之后兒子缺錢拿房子出去抵押借款，還不出后法院處理。房子你可以去拍賣，產權歸你，但是你要住的話必須20年以后，所以這個居住權，也要去交易中心查一下，把戶口的問題和居住權的問題一并解決了。唯一住房拍賣的話，價格也可以拍的高，后續別人入住也沒有什么問題。
    對不動產的處置，可以先賣后騰，也可以先騰后賣。騰退有困難，需要通過積極的方式來推進處置。最終目的其實并不在于房產處置，而是對被執行人及占有房屋的人形成壓力，讓其認清現實，主動還款。

(金逸咨詢 樓克佳)