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    小貸大業

    “唯一住房拍賣”三條件外還要注意戶口和居住權
    2021-09-08

        “唯一住房”執行不易,難就難在如何平衡處置房屋財產與保護當事人居住權之間的矛盾。通過認真討論,抓住難題癥結,探索完善標準化執行,確保財產應處盡處,實現價值最大化,整理如下幾點:
        現在有規定唯一住房也是可以強制拍賣的,以前規定唯一住房不能拍賣,最多是以大換小的方式去處置,大房換小房,現有明確規定,唯一住房也是可以拍賣的,但要符合三個條件:
        個人直系親屬名下有可居住的房子,比如父母,孩子,丈夫或者妻子名下有其它住房,這說明有地方住,所以個人的唯一住房也可以拍賣。
        留5至8年租金,比如說住房現在拍賣市場價是200萬,租金一個月是5000塊,一年是6萬,給你留5到8年的租金,例如5年30萬、8年48萬,法院就預留50萬,然后將這個房子200萬拍掉后,用預留的50萬,讓被執行人在同一小區找一套同面積的房子租住,妥善解決被執行人及其家人的住所難題。
        債權人起訴后,若是把自己的房子都賣了,造成名下沒有房子,或者是名下只留一套“唯一”住房,這樣被發現的話,也可處置。因為通過房地局信息可以查證,這其實不是“唯一”住房,只是在發生訴訟后再去賣了其他房子,是一種很明顯的逃避責任的行為,這種情況也可以拍賣。
    符合以上這三個條件其中之一,都是可以處置唯一住房的,但還要注意另外兩種情況,一般人很少會注意,那就是戶口和居住權問題。
        首先是戶口問題。目前,房產拍賣公告里面會寫清楚是否有戶口,如果借款人發生欠款拖欠,但是其父母,老婆,孩子的戶口在里面,簡單來說,他們是擁有居住權的,到時候房子拿去拍賣,但是他們仍然可以在里面住一輩子,這個是戶口的問題。所以要看一下里面是否有戶口,有戶口的話,導致清房就比較困難,人家有戶口怎么趕?特別是有一些房子拍賣不出,并不是價格上不去,甚至可能房產市值接近一千萬,但低價也沒有人要,因為公告里寫清楚房子有三個五個戶口,法院不負責處理,需自行解決。法律規定法院拍賣的房子,法院不能強制遷掉戶口,市場上正常的房產買賣,房里有幾個戶口可以強制遷掉,但法院拍賣不能強制遷戶口。所以,在辦理房產抵押借款的時候,一定要查清里面戶口的真實情況。如果有戶口,就要求其寫一個證明,證明已知房子抵押了出去,如果發生拖欠欠款,房產將被拍賣,屆時其會按要求自動把這個戶口遷掉。把這個手續做掉,相對來說更穩妥,這是戶口的問題,千萬要注意。
        今年的《民法典》里規定了居住權。抵押前,可以去房地產交易中心查看一下房產里面有沒有居住權,有些人為了避稅或者限購,父母出錢,房產證名字是寫的兒子,但父母為了保障自身的權益,可以申請一個居住權,可以十年、二十年甚至是住到去世,一輩子都居住在里面。之后兒子缺錢拿房子出去抵押借款,還不出后法院處理。房子你可以去拍賣,產權歸你,但是你要住的話必須20年以后,所以這個居住權,也要去交易中心查一下,把戶口的問題和居住權的問題一并解決了。唯一住房拍賣的話,價格也可以拍的高,后續別人入住也沒有什么問題。
        對不動產的處置,可以先賣后騰,也可以先騰后賣。騰退有困難,需要通過積極的方式來推進處置。最終目的其實并不在于房產處置,而是對被執行人及占有房屋的人形成壓力,讓其認清現實,主動還款。


    (金逸咨詢 樓克佳)
     

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